El enganche: ¿Cuándo, cuánto y cómo pagarlo para comprar un inmueble residencial?

El enganche, también llamado adelanto o inicial, es un porcentaje del precio de una propiedad que el comprador paga para asegurar su compra. Éste es el primer pago que el comprador hace y del cual dependen los pagos siguientes. En este artículo analizamos el enganche desde el punto de vista inmobiliario.

¿Cuándo aplica el pago de un enganche?

Se podría decir que la mayoría de las propiedades en venta requieren del pago de un enganche a la firma del contrato de compraventa.

En algunas situaciones, se podría negociar un “cero enganche” con el vendedor de la propiedad o con la institución financiera que otorga un crédito hipotecario. Dependiendo del caso, el comprador puede negociar retrasar el pago del enganche a una fecha en el futuro, disminuirlo usando programas del Infonavit y el Fovissste, o incluirlo en las mensualidades del financiamiento del costo total del inmueble.

¿Cuánto se paga?

El enganche varía dependiendo del vendedor y el convenio de pago, pero es común que se requiera entre un 10% y 30% del valor de la propiedad como enganche.

Sin embargo, es importante saber que mientras mayor sea el enganche, mejores son las condiciones del crédito (nivel de tasa de interés, mensualidades, etc). Esto es porque la cantidad financiada por el banco disminuye considerablemente y por lo tanto también el riesgo que esta conlleva.

En acuerdo con ciertos bancos, los derechohabientes del Infonavit y del ISSSTE pueden utilizar los fondos en su subcuenta de viviendas para cubrir una parte o la totalidad del enganche. También pueden usar métodos de co-financiamiento que podrían llegar a cubrir el 100% de la vivienda.

Gastos y trámites notariales

Es importante resaltar que el enganche es atribuido al valor del inmueble, es decir, no incluye el avalúo de la propiedad necesario para obtener un crédito ni los gastos por trámites notariales, los cuales, dependiendo del estado, éstos pueden ser equivalentes al 8%-10% del precio del inmueble.

Generalmente, los trámites notariales incluyen la escrituración (que incluye los impuestos de la compra-venta), los derechos derivados de la operación y honorarios notariales.

¿Cómo pagarlo?

El enganche no está incluido en el crédito bancario, por lo que se debe pagar de contado (depósito, efectivo, cheque, transferencia, etc) a la firma del contrato de compra-venta.

En caso de cubrir el enganche con programas del Infonavit o del ISSSTE, el método de pago deberá ser acordado con el vendedor.

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